Országos szinten jelentősen lassult a lakásárak emelkedése, ám az ingatlanpiac képe korántsem egységes. Míg Budapesten az elmúlt egy évben mindössze 3,3 százalékkal nőttek a négyzetméterárak, addig az észak-alföldi régióban az éves drágulás még mindig meghaladja a 9 százalékot. Debrecen mint kiemelkedő gazdasági és regionális központ azonban elért egy lélektani határt: az egymilliós négyzetméteráras szintnél megtorpant a drágulás, ami gyökeresen átalakítja a vásárlási és költözési szokásokat.
Eladó és kiadó ingatlanok Debrecenben a legjobb áron >>
A debreceni ingatlanpiac legfrissebb fordulatairól, az agglomerációs kiáramlásról, a bérleti díjak alakulásáról, valamint a befektetők új kedvenceiről Balogh Lászlóval, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértőjével beszélgettünk.
– Elérte a plafont a debreceni lakáspiac? Milyen folyamatok látszanak a legfrissebb adatokból?
– Debrecen eleve magas árszinttel futott neki az elmúlt időszaknak, ezért nem meglepő, hogy hónapról hónapra már nem nőnek, sőt adott esetben csökkennek is a négyzetméterárak. Az egymillió forintos átlagos árszint megtorpanása a költözések irányán is tisztán megmutatkozik. A KSH adatai szerint 2025-ben Debrecenbe mintegy 3500-an költöztek be, miközben 3900-an elhagyták a várost, és a városon belüli költözések száma is mindössze 440 volt. Látszik, hogy aki tőkéhez jut – például eladja a meglévő debreceni lakását –, a jelenlegi árak mellett már nem tud a megváltozott élethelyzetének megfelelő, nagyobb vagy jobb ingatlant venni a városhatáron belül. Ők egyértelműen az agglomeráció felé mozdulnak el.
– Csak a közvetlen környezetével áll kapcsolatban a megyeszékhely, vagy országos szinten is van mozgás?
– Érdekes látni, hogy Debrecen és Budapest között kifejezetten szoros a kapcsolat: több mint 600-an költöztek a fővárosba Debrecenből, és közel 300-an érkeztek Budapestről Hajdú-Bihar székhelyére. Nemcsak a közvetlen környezet mozgatja tehát a helyi piacot, hanem az ország más nagyvárosaiból is egyre többen fedezik fel a várost.
– A külföldiek jelenléte mennyire meghatározó a statisztikákban és a mindennapi ingatlanpiacon?
– A külföldi lakosok jelenléte egyre meghatározóbb, de ez nem új keletű jelenség. A Debreceni Egyetem külföldi hallgatói már régen megjelentek a bérlakásszektorban, az utóbbi évek ipari fejlesztései pedig csak tovább erősítették ezt a folyamatot. Ez korábban erősen felhajtotta a bérleti díjakat. Jelenleg mintegy 220 ezer forint az átlagos debreceni lakbér, ami ugyan 10 ezer forinttal alacsonyabb, mint egy évvel ezelőtt – ami ritka egy ekkora nagyvárosban –, de a budapesti 260 ezres átlaghoz képest egyáltalán nem kevés. Sőt, vannak olyan fővárosi kerületek, amelyeket a debreceni árak kifejezetten meghaladnak.
– Mire számíthatunk a közeljövőben, várható újabb lendület?
– Összességében nehéz időszak előtt áll a piac, nem látni azt az új hullámot, ami érdemben beindítaná a keresletet. Éves összevetésben 20 százalékkal alacsonyabb érdeklődést mérünk az eladó lakásokra, mint egy éve. Ez részben érthető, hiszen tavaly az Otthon Start program rekordokat döntött, de elgondolkodtató, hogy a mostani kereslet még a 2024-es őszi szintet is alulmúlja. A vevők szempontjából ugyanakkor ez jó hír: nem tapossák egymás sarkát, a kínálati oldalon élesedik a verseny, ami a vásárlók helyzetét erősíti.
– Ez a verseny az értékesítési időkön és az alkudozásban is megmutatkozik már?
– Egyértelműen. A korábbi 40–50 napról 80–90 napra nőtt a lakáseladáshoz szükséges időtartam Debrecenben. Az átlagos alkumérték pedig a tavalyi 1–2 százalékról 3–4 százalékra emelkedett. Bár ez az átlag nem tűnik soknak, óriási különbségek vannak a hátterében: egy jó minőségű, korrektül árazott ingatlanból szinte semmit sem lehet alkudni, míg a gyengébb adottságú lakásoknál az alku a 10–15 százalékot is elérheti.
– A panelpiacon vagy a családi házaknál érezhető jobban az árak megtorpanása?
– A panellakások mindig kiváló indikátorai a piac állapotának. Egy élénkülési időszak végén a vevők a kedvezőbb árfekvésű ingatlanok felé fordulnak, de mostanra a panellakások drágulása is érdemben lelassult Debrecenben. A családi házaknál más a helyzet: az 1 millió forintos négyzetméterár mellett a nagyobb alapterületű ingatlanok hátrányba kerülnek. Egy 200 négyzetméteres ház ára elérheti a 200 millió forintot is, ami még budapesti viszonylatban is kiemelkedő, ráadásul az állami támogatások és kedvezményes hitelek jelentős része sem használható fel 100 millió forint feletti ingatlanokra. Ha egy ilyen ház energetikailag korszerűtlen vagy rossz elrendezésű, ott sokkal hamarabb jelentkezik az árcsökkenés, és a nagyobb mértékű alku, mint az új építésű vagy modern családi házaknál.
– Az ipari ingatlanok és a garázsok piacán is látható ez a lassulás?
– Ott egy érdekes ellentmondás tapasztalható. Mivel Debrecenben a nagyfokú ipari fejlesztések miatt élénk a gazdasági aktivitás, a kereskedelmi és ipari ingatlanok iránt továbbra is erős a kereslet, ami tartja az árakat. A lakáspiacról kiszoruló vagy lanyhuló hozamokat tapasztaló magánbefektetők pedig új „menekülőutakat” keresnek.
„Debrecenben 10–20 millió forint alatt lakást már nem kapni. Ugyanakkor ez az összeg elegendő egy vagy két jó helyen lévő garázs megvásárlására. Ezek hozamszinten jobb megtérülést biztosíthatnak, mint egy garzonlakás, miközben nem kell tartani a lelakástól vagy a nem fizető bérlőktől. Így a befektetői tőke egy része most egyértelműen a garázsok és egyéb típusú ingatlanok felé áramlik.”
